お掃除

建物の管理で大変なのが日々の清掃。

そして、ゴミの処理。

ゴミの収集日の前日の夕方や夜、当日の朝は

マンション管理の部門は大変。



大家さんが自身でされているところから、

不動産管理会社が管理しているところなど

いろいろありますが、

住むのであれば大家さんの直管理がいいですよ。

それがないなら地域の不動産業者の管理です。

大手の管理会社の管理物件は個人的にお勧めしません。

だって、案内していたらわかることですが

清掃？掃除？どこが？

というところが多いからです。


大家さんの直管理は大家さん次第ですが、

綺麗なところはとことん綺麗です。

汚い所はとことん汚いですが…。


ということは、案内されたときに綺麗な

大家さん管理の物件はずっと綺麗な可能性が高いのです。

そして、案内されたときに汚い

大家さん管理の物件はずっと汚い可能性が高いのです。

なので、案内されたときに綺麗なところだと比較的安全。


地域の不動産会社の管理の場合、

綺麗なところもあります。そうでないこともあります。

でも、シーズン中は綺麗にしているので、

案内されたときだけ綺麗で、

あとで、騙されたって感じになることもあります。


大手の管理会社は総じて汚いですね。

定期的に巡回はしているのでしょうが、

丁寧でもなく、義務的ですからね。


まして、賃貸部門のないハウスメーカーや

大手建設会社の管理はいい加減です。


学生さんでお部屋を探すなら、

ネットで調べて、その物件がどこにあるか探してみるのも大事です。

今ならグーグルアースもあるので、

物件を探し出すこともできます。

大手不動産業者のサイトなどでは建物の位置もわかりますから、

案内されるより先に、一度、見に行ってみることをお勧めします。

でないと、案内予約が入ってから

仲介の営業の人が掃除しに行くなんてこともあるのです。


実際、昔、私も案内してくれって言われた物件があまりにも汚いので、

簡単にゴミを集めて、エントランスを掃除して、

部屋の窓や壁を拭いたこともあります。


でも、今から思うと、案内したお客さんに悪かったと思います。

汚い物件は汚い状態で見て決めて貰うべきだったと思います。

詐欺みたいですから…。

営業さんが勧めるのは良い物件？

よく友人などから部屋探しで

「不動産会社の営業さんが勧める物件ってやはりいいの？」

と、聞かれるのですが、どう思われますか？



5年ほど前に勤めていた会社でのことですが、

その会社では物件を5ランクに分けていました。

イチオシ／推奨／普通／仕方ない／禁止

というものでした。

イチオシってやはりいいの？という話になりそうですが、

答えは「いいえ」

というのも、このランクは不動産会社にとってのものだからです。

入居希望者にとってのランクではないのです。

要するに、不動産会社にとって儲かる物件＝良い物件なのです。



これはどこの不動産会社でも一緒だと思います。

営利企業である以上、それは当り前。

慈善事業ではありませんから。

と言うと、

「うちは『生協』ですから、営利を目的にしておりません」

などと、シラッとしたことをいうところもありますが、これも嘘。

生協だろうと何だろうと、雇用をして給与を支払い、

店舗を構えて家賃を払い、公租公課を納めている以上、

お金がいるのです。



では、儲かる物件とは？

それは、手数料が多い物件です。

特に、不動産投資家などが増えてからは

空室になると土地持ちのオーナー以上に困る投資家系のオーナーが

手数料を上乗せするようになったので、これがそれに該当します。



そういうと、手数料って法律で決まっているのでは？

と、聞かれる方も多いのですが、どんな法律にでも抜け道はあるのです。

たとえば、広告料とか、インターネット広告料などという項目で

領収証を書く不動産会社もありますし、領収書自体書かず、

脱税までしているところもあります。

領収書を書かないということは、オーナーにとっては経費として計上できません。

でも、入居が決まるならそれくらいOKというオーナーもいます。

ちなみに広告料というのは、自社出版の雑誌への掲載料という名目や、

折り込み広告をしたという名目になります。

インターネット広告料は自社のホームページに載せたり、

Yahooなどの不動産ページに掲載したりしたということで受け取るのです。

この費用には定めがありませんから上限はありません。

また、オーナーの一部には営業さんにお小遣いを渡すオーナーもいます。

これは確かに営業をしている私からすると大変助かるのですが、

これは違法です。

領収書もありませんし…。

会社に秘密で受け取るということは横領にもなりかねません。

ですから、個人的には受け取りを拒否しています。

お菓子程度なら受け取りますが…。



要するに、不動産会社が勧める物件は、

手数料以外の収入が多い物件。

そして、営業さんが勧める物件は、

お小遣いが貰える物件と思ってもいいでしょう。

そりゃ、よほど良い物件で楽して決められるからという場合もありますが、

それは稀だと思います。

新築物件などで格安物件だとか、いろいろな設備が付いているからなどの

ちゃんとした説明があればいいですが、

よくわからないけど、強引に勧められるという場合は、

上記のような背景があると思われます。



ですから、お部屋を探す際には、

インターネットで先に物件概要を見て、

不動産会社では、

「これと、これと、これを見たい」

と、どの不動産会社でどの物件を見るかを決めてから行ったほうがいいでしょう。



ただ、掘り出しがある可能性もあるので、営業さんに、

「他でお勧めはない？」

と、聞いてみるのは必要です。

そして、

「なるほど、それはGood!」

と、思う場合は、それを検討してみてください。

不動産会社と営業さんの言いなりでは

良い物件にはなかなかたどりつけません。



お部屋探しは駆け引きが大事だと心得て、

良い物件を見つけてほしいものです。

鳩山さん？

今度の会社は管理業務が意外に多いのです。

それはわかっていましたが、管理業務をしている不動産業者は

自社の管理物件にはあまり変な人を入れないという傾向があるのですが、

面白い入居者が…。

今回、某社の製品がリコールになり、該当する設備が入っている物件で

部品交換作業があるので、立ち合いをしないといけないのですが、

ファミリー向け物件だと家族の誰かがいるので管理会社がメインで立ち会うことはないのです。

あくまでも補助的なのですが…。

学生向けワンルームはそういうわけにはいきません。

大学に行っている時間帯に作業をするので、私たちが立ち合います。

当然、入居者本人の了解を得てですが。

今回、管理物件では７棟のマンションと１５棟のアパートが該当しました。

それを順番に立ち会っていくのですが、作業は簡単なので、３分程度で終わるのです。

次々に立ち会っていきました。

あるマンションの入居者の部屋で…とんでもない状況を発見。

部屋中に豪華家電。BOSEの５０万円はする5.1ｃｈのホームシアターセット。

大型冷蔵庫に１５万円はするドラム式の洗濯乾燥機。

２０万円はすると思われる４６型液晶テレビのブラビア。

そして、PCも。

年下の営業くん曰く、「しめて１５０万円相当の家電ですよ」

しかも、ここの住人。自分専用の車を持っていて駐車場も借りているのです。

車は…レガシーってどれくらい？営業くん曰く、「２５０万円くらいですね」

思わず、「〇〇くんは、鳩山さん？」と言ってしまいました。

ちなみに、〇〇くんは、〇山さんだったりもします。しかも下の名前が、ゆきお。

漢字は違いますけどね…。

もしかして、弟さんは、くにお…・だったりして…。ま、それはないでしょう。

今時、バブリーですね。

家賃だってコミコミ７万５千円。駐車場を合わせて８万５千円。

いやはや…。恐れ入りました。

しかもというべきか、やはりというべきか。女性の影。

覗くつもりはなくても玄関には女性物の高級ブランドのハイヒール。

居室部分のテーブルの上にはコンちゃんの箱が３個組で３セット。

ベッドもダブルって…。それが目的？学業は…。

と、思ってしまいます。

クローゼットの中を見たい衝動にこの職業について初めて駆られました。

自制心で抑えましたが、こんな衝動、初めてです。

世の中にはいろいろな人がいるんですね。

マッサージチェアー

必要だと思います？マッサージチェアー。

どうやら20万円程度するものみたいです。

学生向けのワンルームマンションです。

お勉強に疲れた大学生がマッサージチェアーで疲れを…

ということなのかもしれませんが、必要なのでしょうか？

何となく、「ラブホ」を連想するのは私だけでしょうか…。

いらないような…。

世の中にはいろいろな発想があるものです。

いろいろな大家さん

勤め先がかわると付き合う大家さんもかわります。

前のところは高齢の大家さんが多かったのですが、

今度は若い方も割とおられます。

前は、

80歳以上　4割

70歳代　3割

60歳代　3割

で、稀に、50歳代という感じでしたが、

今回は、

80歳以上　3割

70歳代　2割

60歳代　2割

50歳代　2割

40歳以下　1割

という感じで、若いオーナーさんも。

世代交代というところと、投資家さんです。

前のところは投資家さんも、

60歳代の方が多かったのですが、今回は50歳代、40歳代の投資家さんもおられます。

借りる側からすると、投資家さんはあまりお勧めしませんが、

若い投資家さんは意欲的な方も多いようです。

また、世代交代されたところも若い方が意欲的です。

特に、オーナー管理の物件は世代交代するとみるみる綺麗になって行きます。

あるオーナーさんのところは噂では今年の春から世代交代だったそうですが、

前に一度、案内させてもらったときは、まあまあ綺麗。築年数からすると綺麗よね。

という程度でしたが、今回、担当する可能性があるので物件を巡回すると、

その物件が、見違えるほどに綺麗に。

塗装し直したのは知っていましたが、中も綺麗に掃除がされて、

共用部分だけでしたが、築年数が嘘のように綺麗でした。

鉄筋コンクリート造ということもあるかもしれませんが、

傷みはほとんどない感じですし、家賃は築年数相当なので、

これはいい物件だと思います。

と思って事務所で確認するとやはり空室はたったの一室。

このあたりでは空室率1割で優等生なので、

空室率5パーセントというこの物件は最優秀という感じです。


かと思うと、一方では世代交代されて、ガタガタのところも。

よく知っているお婆さんだったのですが、亡くなられ、

横浜の息子さん夫婦が相続されたのですが、

住居が横浜で、物件は大阪。

管理なんて無理。

大手の全国展開している管理会社に任せおられるのですが、

ダメですね。

管理費は高いのですが、マニュアル通りの清掃作業のみなので、

お婆さんが管理されていたころは築年数より綺麗に見えていたのに、

もう、見る影もありません。

空室も増加して、空室率5割程度。これでは、近いうちに全室空室になります。

だって、汚くて空室が多いところは誰も避けますからね・・・。

いろいろな大家さんがありますが、これからはこちらの物件たちに

いい人が入って明るいアパートマンションにしていきたいと思います。

さあ、頑張って、空室率を少しでも下げていこうと思います。

転職？

更新が遅れておりました。御免なさい。

というのも、勤めていたお店が閉店。

というべきか、撤退と言うべきか。

大学生対象の店舗なので、

忙しい時期は限られているのです。

そこで、暇な時期は本店に戻って来いと…。

でも、それは嫌！

だって、保育園の都合もあります。

いろいろ都合があって今の店にしたのです。

だから、他のところにお世話になることにしました。

引き合いが多いわけではありません。

こんな時代ですから。

でも、一応、真面目に結果を積み上げてきたつもり。

やっと、昨日、新しい勤務先が見つかりました。

前のお店と近いのが難ですが…。

来年の春は、後輩たちと勝負です。

先輩の意地にかけて負けられません。

やっと入学式

ということで、ひと段落。

入学式までくれば、ほとんどの入居者も入居済み。

入居後の対応もある程度、片付いてあとは報告書。

大学に出す書類。

大家さんに出す書類。

そして、状況分析。

満室にできなかった大家さんへの懺悔のお宅訪問。

最後のお宅訪問が最もつらいのです。

満室にできたところはルンルンでご訪問できるのですが・・・。

新入生8000人。

下宿生はそのうち2000人程度。

でも、今年、募集された物件数は5000戸ちょっと。

平均で4割決まれば平均と言えるのかも。

そして、私が勤務する会社に依頼された戸数は1000戸弱。

契約は500件に届かず・・・。

以来の半分しか決められませんでした・・・。

こりゃ・・・懺悔しかありません・・・。

さあ、連休

学生対象の物件を多く持つ私が働く不動産会社では今が追い込みの時期。

卒業式も終り、退去ラッシュに、部屋探しラッシュ。

用意するのに10日ばかり費やしましたが、その甲斐あって、

ほぼ万全の態勢。

3日間で予約も200人ちょっと。

捌ききれるかどうか。

営業マン5人態勢ですが、一人平均40人。

一日平均10人以上ですから…不安は尽きません。

さらに、飛び込みもあるでしょうから…。

予約は時間調整していますが、予約は予約。

来店されないケースもあるだけに混乱が予想されますが、

今のところは大丈夫そう。

そろそろ、戻ります。午後1時のお客様を駅までお迎えに行ってきます！

では、また。

営業さんの選び方

やはり出会いは大切です。

良い部屋との出会いは、良い営業さんとの出会いから始まります。

ということで、良い営業さんの選び方を。



と言っても、最近は良い営業さんはなかなか見つかりません。

実際、仕事をしていても、ヤキモキさせられることばかり。

というのも、大手ほど教育がお座なりだからです。

これは、人材難ということもあります。

不況だからいくらでも人がいるのでは？と思われるかもしれません。



だからこそ、人材難なのです。

大手ではいくらでも営業の仕事を募集すると応募があるので、

新人を育てようとはしません。

それに、実際、すぐに仕事を辞める若い人が多いので、

先輩も上司も、育てる気が湧かないのです。

育て始めてモノになるまでに辞めるケースを何度か経験すると、

もう、育てる気がしません。

私も経験があります。

それでも余所で活躍していると聞けばまだしも、

業界を離れているケースも多いのが現実。


向いていないということを本人が思ったのでしょうけど、

向いているか向いていないか以前に、

それがわかるより前に辞めてしまう人が多いのです。


本当に部屋探しを真剣にされるのでしたら、

町の不動産屋さんのほうが親身になってくれる方が多いと思います。

大学生の場合は4年間ですから、

大手でないと困るということはあまりないはずです。

町の不動産屋さんでも4年くらいは存続していますから。

できれば、宅建業免許番号の（）の中の数字が多いところなら、

比較的大丈夫です。

この数字は更新回数なので、

更新は1996年以降は5年に1度、それ以前は3年に1度の間隔です。

ですから、開業してからの年数がわかります。

対応が悪いところや、良い物件を持っていないところは、

残念ながら、早々と退場となりますから、

この数字が多いほど長年、地域の皆さんや近くの大学の下宿生に

信頼されてきた不動産屋と言えるのです。

物事に必ずはありませんが、信頼性の置ける物差しにはなると思います。

Career woman?

個人的な話ですが、

世の中の働いている女性のすべてが

本当に働きたいと思っているわけではないということを

知ってほしいと思います。

テレビなどでは女性の働く権利などを声高に叫ぶ一部の肉食系女子（婆）が

大きく取り上げられていますが、

少なくとも私の周囲には、

「働きたい！」

と、言っている人も、

「仕事にやりがいを感じている」

なんていう人もいません。

本音は、仕方なく働いているのです。

私だってそうです。

夫の稼ぎが良ければ、働いてなんていません。

悪いから働いて足りない分を補っているのです。

または、私の親友のように、家事が苦手で子供も嫌いで、

家事がおざなりであることの言い訳＆子育てを保育所任せにするために、

働いている人もいます。

本当は働いている女性の誰もがみんな、Career womanになりたいわけではないのです。

なのに、世の中の風を作るマスメディアに露出する人は、

好き勝手言ってくれます。困ったものです。

今日だって、

「キャリアで働く女性ってカッコいいですね」

と、就職情報誌の方が言います。

はっきり言って、「は？」って感じ。

カッコいい？どこが？生きていくために働いているの！カッコいい？？？

仕事力を磨くのも、人間関係を築くのも、全部、お金のため！

Career womanって呼ばれるためじゃない！

カッコいいって言われたいからじゃない！

本当は、もっと主婦したいの！

家だって綺麗にしたいし、食事だってもっと手の込んだものをつくりたいの！

衣食住にかかわる仕事をしているのに、本当に私の食生活は貧しい！

時間がほしい！そんな私にCareer womanとかいわないの！

所詮、契約社員ですよ！わたしは！